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    商业用房转租法律漏洞的实例辨析
    CNLAWWEB.NET   2017-01-07   信息来源:国法网   作者:倪世钧
    核心提示:由于我国现行法律准许个体、合伙或公司作为商事主体,在司法实践中,个人合伙未予工商登记,有必要证据的,人民法院也可能予以认定。由此就导致,承租人以合伙的形式转租,规避法律规定和合同约定。换言之,就是将商业用房转租第三方,但对出租人却谎称是合伙经营,第三方是合伙人,让出租人百口莫辨。

    本文系倪世钧原创,媒体转载须注明作者和出处

    多数租赁合同均约定,未经出租人同意,禁止转租,我国现行《合同法》第二百二十四条就此作了明确规定,即承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人 应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

    由于我国现行法律准许个体、合伙或公司作为商事主体,在司法实践中,个人合伙未予工商登记,有必要证据的,人民法院也可能予以认定。由此就导致,承租人以合伙的形式转租,规避法律规定和合同约定。换言之,就是将商业用房转租第三方,但对出租人却谎称是合伙经营,第三方是合伙人,让出租人百口莫辨。

    产生上述法律漏洞,是源于现行法律规定与最高人民法院司法解释之间的冲突。《中华人民共和国合伙企业法》第十一条第二款规定,“合伙企业领取营业执照前,合伙人不得以合伙企业名义从事合伙业务。”但是,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第50条却作出了不一致的规定,即当事人未经工商行政管理部门核准登记,但具备合伙的其他条件,又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的,人民法院可以认定为合伙关系。法律规定必须登记,而司法解释却规定不登记也可以认定,从而被承租人所利用。

    以下为倪世钧办理的一起租赁合同纠纷承租方仲裁代理意见,就涉及前述问题,该案最后调解结案。

    一、申请人未恪尽被申请人与案外人王某之间形成转租合同关系的举证义务

    转租是指承租人作为另一出租人将租赁物租与第三人,进而与第三人成立的租赁关系,其中第三人被称为次承租人。转租的构成需具备以下要件:(1)行为人必须就租赁物与他人具有租赁关系,且处于该关系中的承租人地位;(2)行为人必须就上述租赁物为标的物与第三人订立租赁合同,且处于合同中的出租人地位。

    本案中,申请人主张被申请人与案外人王某之间系转租合同关系,但所举示的证据仅仅能证明王某实际使用诉争的门面,并不能证明其以何种名义实际使用。因实际使用可以是独占使用也可以是合伙使用,可以是租赁使用也可以是借用使用,可以是自行使用也可以是代理使用,并不具有唯一性,且其法律性质迥异。由此可知,由于缺乏使用性质的证据,申请人并未恪尽举证义务,其转租的主张并不能成立。申请人的错误在于把实际使用的多样性,混同于转租这一法律性质的唯一性。

    二、从优势证据上判定王某系以合伙人名义使用诉争的门面,申请人主张转租不成立

    依据证据法学原理,必须是举证义务一方已经完成了举证义务,举证责任方举证回置于另一方。本案中,由于申请人并未完成举证义务,因此被申请人仅仅是行使举证辩驳的权利。

    考查被申请人举示的证据,案外人王某直接否认其与被申请人之间系转租合同关系,明确表示他与被申请人之间系合伙关系,同时,其他证人亦与之相印证。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第50条规定,当事人之间没有书面合伙协议,又未经工商行政管理部门核准登记,但具备合伙的其他条件,又有两个以上利害关系人证明有口头合伙协议的,人民法院可以认定为合伙关系。从而,合伙使用不构成转租。

    更为重要的是,在第一次仲裁庭审理的调解阶段,当时申请人主张的是合同显示公平,未涉及转租事由,被申请人就曾与合伙人王某商议调解方案为由,把王某通知到庭,申请人代理律师发现有他人进入不公开审理的仲裁庭,被申请人当即明确表示系与合伙人王某商议调解方案,从而取得了申请人代理律师的同意。上述一系列的行为,均是真切自然毫无雕饰,且能与前述合伙证言完全一致。由上述分析可知,被申请人的证据更具有优势,系优势证据。

    三、申请方主张解除合同已过法定期限

    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

    本案中,申请人认为被申请人与王某之间系转租关系的核心证据是银行汇款记录,即以王某的账户汇款于申请人支付房租。然而,王某账户多次汇款于申请人支付租金,且最早的汇款时间发生于六个月之前。可见,即使被申请人与王某之间系转租合同关系,申请人在六个月之前就应当知道,申请人六个月之后再以此为由主张解除合同已过法定期限,不应当获得支持。

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